Werk maken van vrije tijd

Minister Ollongren en Rijksbouwmeester Floris Alkemade zien kansen in transformeren van recreatieparken

Tijdens het congres FlexWonen van 14 oktober jl. kwam duidelijk naar voren dat transformeren van recreatieparken naar een andere bestemming niet zonder slag of stoot gaat. ZKA kan hier over meepraten. Allerlei variabelen kunnen roet in het eten gooien: de omgeving, de financiën, de overheid, de historie van het gebied. Dat kan al snel een Gordiaanse knoop worden, die niet meer te ontrafelen lijkt. Daarom ontwikkelde ZKA een eigen tool waarmee snel en makkelijk concrete stappen kunnen worden gezet in het transformatieproces. Als treden op een ladder, die, als ze één voor één worden genomen, de weg vrij kunnen maken naar een succesvolle transformatie. Ziedaar: de Transformatieladder. Hoe kom je in een situatie terecht waar zo’n ladder wordt gebruikt? En welke treden heeft zo’n ladder eigenlijk?


Onderzoek laat zien dat veel parken getransformeerd moeten worden. Ongeveer 10% van het geheel

We voeren regelmatig ‘vitaliteitsscans’ uit. Recent nog in Friesland, Noord-Brabant en Noord-Holland. Deze scans zijn onderzoeken waarmee de toekomstige levensvatbaarheid van verblijfsrecreatieparken in kaart wordt gebracht. Sommige parken zijn ’niet vitaal’, wat vaak het gevolg is van een opeenstapeling aan zetten. Slecht ondernemerschap, gebrek aan investeringen, niet inspelen op trends etc. Voor je het weet heeft jouw park de boot gemist en laten toeristische gasten jouw park links liggen. Strijdig gebruik lonkt, mede door de druk op de woningmarkt. Een deel van deze parken is met veel geld en energie nog wel toeristisch te krijgen, maar ca. 10% van de parken in ons land heeft geen perspectief meer voor een toeristische toekomst. Voor deze parken biedt bestemmingsplanwijziging (transformatie) een oplossing. Dit is met name het geval bij bungalowparken met stenen woningen die in principe mogelijk zijn om te transformeren naar een ander type gebruik. Om het meest kansrijke type transformatie in beeld te krijgen is eerst een sterke analyse nodig. Hoe gaat dit te werk? 

Elk park en elke situatie is uniek, dit vraagt om maatwerk

Er zijn ontzettend veel partijen en aspecten die in kaart gebracht moeten worden om een goed onderbouwde keuze voor transformatie van een recreatiepark te maken. Onze vernieuwde Transformatieladder voorziet in deze aspecten en fungeert als een soort stappenplan richting de keuze voor meest kansrijke transformatie van een park. Dat is echt maatwerk. Er is van alles mogelijk als het gaat om transformeren. We onderscheiden de volgende transformatieopties: permanent wonen, huisvesting arbeidsmigranten, flexwonen, saneren en herontwikkeling.

Als we op pad gaan komen we soms in een woonwijk met keurig gemaaide tuintjes en nette huizen. Dit blijkt dan volgens het bestemmingsplan wel om recreatiewoningen te gaan. Als het merendeel van de huisjes vast bewoond is, en je wilt er gaan recreëren, dan voel je je wellicht niet thuis als vakantiegast. Sommige gemeenten kiezen ervoor zulke ‘woonwijkjes’ dan voor permanent wonen te bestemmen, terwijl andere gemeenten juist (strenger) gaan handhaven. Er zijn ook tijdelijke wijzigingen denkbaar. Zo zijn er parken die voor 10 jaar in de huisvesting van spoedzoekers of arbeidsmigranten voorzien. Het geld dat hierdoor vrijkomt wordt opzij gezet en later gebruikt om de huisjes op te knappen en weer klaar te maken voor recreatief gebruik. Er zijn echter ook gevallen waar de kwaliteit van een park zo onder de maat is dat saneren en herontwikkeling een betere optie is.

 

Hoe gaan we te werk?

Trede 1. Park-analyse: we beginnen met een analyse van het park. Dit doen we door de vitaliteitsscan in te vullen. Hoe is de situatie? Zijn er veel vaste bewoners? Of recreëert alsnog ruim 90 procent van de mensen er? Hoe is de locatie? Hoe zit het met het eigendom van grond en opstal? De financiële positie? Wat wil de ondernemer of de VvE zelf? Etcetera. Doel is in kaart te brengen of er voor dit park echt geen recreatieve toekomst meer mogelijk is.

Trede 2. Eerste scan beleid en ambities: Mocht er voor een park geen toeristisch perspectief meer zijn dan begint hier de analyse van transformatieopties. Op deze trede toetsen we het beleid en de ambities van de gemeente, regio en provincie: welke no go’s zijn er?

Het direct afbakenen van de mogelijkheden én onmogelijkheden scheelt veel tijd, waardoor je snel weet waar je aan toe bent. ‘In het ene geval zal je gemakkelijk kunnen transformeren naar de gewenste smaak, in het andere geval kent iedere trede heel wat haken en ogen.’ Zo beperkt provinciaal en/of gemeentelijk beleid geregeld de keuzemogelijkheden. Als er bijvoorbeeld al voldoende locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten zijn gereserveerd lijkt dit geen logische transformatie. Als uit de woonvisie blijkt dat een gemeente woningoverschot kent, is ‘permanent wonen’ geen logische transformatieoptie. Niet elke transformatieoptie hoeft dus na deze eerste scan volledig uitgediept te worden.

Figuur 1 – De vernieuwde transformatieladder in beeld. In 4 stappen naar de meest kansrijke transformatie.

Trede 3. Invullen transformatietool: om de kansrijkheid voor de (overgebleven) transformatieopties in kaart te brengen moeten er veel gegevens verzameld en getoetst worden. In deze stap leggen we de transformatieopties naast een groot aantal aspecten op verschillende terreinen: situationele-, planologische-, natuurgebonden, financieel/economische-, ruimtelijk/kwalitatieve-, maatschappelijke en overige beleidsmatige aspecten.

Stel dat uit trede 2 blijkt dat enkel ‘huisvesting arbeidsmigranten’ en ‘permanente bewoning’ haalbare transformatie opties zijn (bijv. omdat er voldoende flex-woningen in de regio zijn en het betreft prachtige huisjes waardoor saneren kapitaalvernietiging zou zijn). Dan toetsen we alleen  voor de eerste twee opties alle aspecten.

Neem ‘huisvesting arbeidsmigranten’. We toetsen onder meer of er gunstige aanrijroutes zijn (planologisch), of er passende voorzieningen (bijv. supermarkt, sportschool) nabij zijn (maatschappelijk), of dit gebruik in de omgeving past (situationeel) etc. Voor elk aspect dient er een tiental vragen beantwoord te worden. Op deze manier krijgt elk type transformatie een score om aan te geven hoe kansrijk de optie is.

Nog een voorbeeld: transformeren naar ‘permanente bewoning’. Wederom worden alle aspecten bij langs gelopen. Zo kan het zijn dat de planologische, natuurgebonden en situationele aspecten niet voor problemen zorgen, maar dat de huisjeseigenaren niet bereid zijn om bij te dragen aan een grootschalig renovatieproject. Het vinkje kan dan niet worden gezet bij financieel/economisch en de transformatie zal op een andere manier doorgang moeten vinden, of helemaal geen doorgang kunnen vinden waardoor er een alternatief gezocht moet worden.

 

Trede 4: Meest kansrijke transformatieoptie in beeld: de bovenste trede van de Transformatieladder geeft de meest kansrijke optie voor transformatie. Waar de oude transformatieladder voornamelijk toetste voor de kansrijkheid van transformatie naar permanente bewoning, worden in deze nieuwe variant ook de alternatieven breder getoetst. Bovendien geven we per kansrijke optie aan welke aandachtspunten er nog zijn op weg naar succesvolle transformatie.

Geen ‘quick-fix’

Het doorlopen van de Transformatieladder is niet iets dat ‘even’ van achter het bureau kan. Het is een proces waarbij partijen, vaak met verschillende belangen om tafel moeten en gevoeligheden bespreekbaar gemaakt dienen te worden. Deze verbinding zoeken en aangaan in combinatie met onze kennis van transformatievraagstukken maakt dat we vaak tot duurzame oplossingen komen, wat niet persé de gemakkelijkste zijn.


Al vaak beklommen

Wij moedigen het gebruik van deze laddercomponenten daarom ook flink aan. Om tot een onderbouwde afweging te komen in welke richting er al dan niet getransformeerd moet worden, bekijken we de parken aan de hand van de genoemde treden.

We hebben de ladder al succesvol ingezet in o.a. Aa en Hunze, Giessendam, Oosterhout, Medemblik, Staphorst, Bernheze, Hellevoetsluis, Rucphen en Ommen. Hierdoor hebben we meer kennis en ervaring opgedaan en zijn we steeds meer diverse situaties tegengekomen waardoor we de ladder konden aanscherpen. Deze hernieuwde Transformatieladder is helemaal up-to-date en voorziet in alle mogelijke scenario’s van transformatie. Met de Transformatieladder kom je snel verder met een duidelijk inzicht, vervolgens moet en kom je samen verder.
De vernieuwde Transformatieladder van ZKA helpt je verder.


Meer weten?

Neem dan contact op met één van onze transformatie specialisten Jikke van Haeften, Anna Wester of Willem Kraanen 

Jikke van Haeften-De Jonge

Jikke van Haeften-De Jonge

Gaat samen met de opdrachtgever voor het beste resultaat voor een regio of bedrijf

Tel. : 06 1532 2011
Email : j.vanhaeften@zka.nl
Anna Wester

Anna Wester

Een geboren verbinder en communiceert soepel met mensen van alle niveaus

Tel. : 06 8684 6690
Email : a.wester@zka.nl
Willem Kraanen

Willem Kraanen

Ervaren adviseur met oog voor ondernemersbelangen én bestuurlijke verhoudingen

Tel. : 06 8683 9144
Email : w.kraanen@zka.nl