Werk maken van vrije tijd

Transformatieladder

Transformeren van recreatieparken? De Transformatieladder van ZKA helpt!

Als er iets niet zonder slag of stoot gaat, is het een andere bestemming geven aan recreatieparken.  ZKA kan hier over meepraten. Allerlei variabelen kunnen roet in het eten gooien: de omgeving, de financiën, de overheid, de historie van het gebied… Dat kan al snel een onoverzichtelijke rompslomp worden. Gelukkig heeft ZKA een eigen tool ontwikkeld waarmee snel en makkelijk concrete stappen kunnen worden gezet in het transformatieproces. Als treden op een ladder, die, als ze één voor één worden genomen, de weg vrij kunnen maken naar een succesvolle transformatie. Ziedaar: de Transformatieladder. Hoe kom je in een situatie terecht waar zo’n ladder wordt gebruikt? En welke treden heeft zo’n ladder eigenlijk?

We voeren regelmatig vitaliteitsscans uit, recent in Brabant, Drenthe en Noord-Holland. De onderzoeken waarmee de toekomstige levensvatbaarheid van verblijfsrecreatieparken in kaart wordt gebracht. ‘Soms vallen daarin parken in het zogenaamde rode gedeelte en biedt bestemmingsplanwijziging een oplossing.’ Het gaat om recreatiegebieden waar recreatie geen toekomstig alternatief meer is. ‘Heel concreet is het: je hebt een recreatiepark, daar staan bungalows. Dus het gaat niet om tenten of caravans, maar huisjes: echte recreatiewoningen. Normaal kun je het meeste geld verdienen door recreatiewoningen te verhuren, maar als ze niet verhuurd worden, kun je er mensen laten wonen. Dat is echter een heel ander businessmodel, dat eerst een sterke analyse nodig heeft.’

Meerdere opties
In sommige situaties zien we een woonwijk met keurig gemaaide tuintjes en nette huizen. Dit blijkt dan wel volgens het bestemmingsplan om recreatiewoningen te gaan.  ‘Dat er mensen komen te wonen in die huisjes, betekent niet dat die recreatiebungalows niet voldoen aan het bouwbesluit’. ‘Dat is een verkeerde gedachte, want het ziet er vaak juist netjes uit. En als het merendeel van de huisjes vast bewoond is, en je wilt er gaan recreëren, dan voel je je wellicht niet thuis als vakantiegast.’ Sommige gemeentes vormen het hele gebied om tot een woongebied, andere gemeentes gaan in het recreatiebeleid strenger handhaven. Verder zijn er ook nog tijdelijke wijzigingen denkbaar. Elke keuze vergt een ander overleg met andere partijen. De Transformatieladder is hierin een stabiel stappenplan dat ‘afgevinkt’ kan worden.

Figuur 1: De transformatielader van ZKA 

 

Check, check, check, check, check

De ladder bestaat uit ‘treden’ die allemaal op een enig moment afgevinkt moeten worden. Er wordt op vijf manieren gekeken: situationeel, planologisch, natuurgebonden, financieel/ economisch en ruimtelijk/kwalitatief. ‘Wat is de situatie?’ doet Willem Kraanen voor als senior adviseur. ‘Zijn er al heel veel vaste bewoners? Of  recreëert alsnog ruim 90 procent van de mensen daar? In het ene geval zul je makkelijk kunnen transformeren, in het andere geval kent iedere trede heel wat haken en ogen.’ Zo kan het zijn dat de planologische, natuurgebonden en situationele trede niet voor problemen zorgen, maar dat de huisjeseigenaren niet bereid zijn om tienduizenden euro’s bij te dragen voor een grootschalig renovatieproject. Het vinkje kan dan niet worden gezet bij financieel/economisch en de transformatie zal op een andere manier doorgang moeten vinden, of helemaal afgesteld moeten worden. Het direct afbakenen van de mogelijkheden én onmogelijkheden scheelt veel tijd, waardoor je snel weet waar je aan toe bent.

Al vele malen beklommen
ZKA moedigt het gebruik van deze vijf laddercomponenten daarom ook flink aan. ‘Om tot een onderbouwde afweging te komen in welke richting er al dan niet getransformeerd moet worden, bekijken we de parken aan de hand van deze pijlers. We hebben de ladder al succesvol ingezet in Aa en Hunze, Giessendam, Medemblik, Bernheze, Hellevoetsluis en De Wolden… en wat mij betreft gaan we dat in nog veel meer plaatsen doen!’

Wilt u met Willem Kraanen verder praten over dit onderwerp? U kunt hem bereiken via w.kraanen@zka.nl of 088 2100 259.

De gegevens zijn verzonden!
Er ging iets mis met het versturen. Probeer het later nog eens.

Onze specialist

Willem Kraanen

Willem Kraanen

Ervaren adviseur met oog voor ondernemersbelangen én bestuurlijke verhoudingen

Tel. : 06 8683 9144
Email : w.kraanen@zka.nl