Werk maken van vrije tijd

Veel plannen voor nieuwe hotelkamers: ontwikkelkaders geven sturing

Het gaat goed met de hotellerie. Tussen 2012 en 2017 steeg het aantal overnachtingen in Nederland met 34 procent (bron: CBS). De populariteit van de hotelsector zie je ook terug in het grote aantal nieuwbouw- en uitbreidingsplannen. Dit roept echter ook een vraag op bij overheden. Er is vaak marktruimte voor extra hotelcapaciteit, maar de planvoorraad kan (veel) groter zijn. Het is goed dat de sector in beweging blijft, maar overaanbod moet voorkomen worden. Hoe maak je de juiste keuze tussen plannen? Waarom wordt het ene plan wel toegejuicht en het andere niet? Waarom heeft de ene locatie meer potentie dan de andere? Een ontwikkel- of toetsingskader (hierna genoemd: ontwikkelkader) biedt handvatten om dergelijke vragen afgewogen en onderbouwd te beantwoorden.

 

Wat is een ontwikkelkader?
Bennie Roelands van ZKA geeft nadere uitleg. “Een ontwikkelkader heeft als doel te helpen om initiatieven uniform te wegen en te prioriteren. Het is een hulpmiddel bij het toetsen van hotelinitiatieven. Je kunt het beschouwen als een praktisch instrument, bestaande uit criteria waarop je een markt- en financiële analyse toetst.

 

Betrek publieke en private partijen bij uitwerken ontwikkelkader
"Momenteel is ZKA bezig met ontwikkelkaders in de gemeenten Roermond en Valkenburg aan de Geul”, vervolgt Bennie. “In de gemeente Roermond wordt, gelet op de marktruimte, bijvoorbeeld ingezet op bijzondere concepten met een marktverruimend karakter.” Hoe gaan we in dergelijke trajecten te werk? Het uitwerken van een ontwikkelkader begint met het vaststellen van de uitgangspunten waaraan toekomstig hotelaanbod moet voldoen. Van groot belang is dat deze in samenspraak met de overheid, branchevertegenwoordigers en marktpartijen worden vastgesteld. Uitgangspunten kunnen een afgeleide zijn van het gemeentelijke of regionale beleid, maar het is ook mogelijk om samen met betrokken partijen te overleggen en de uitgangspunten te bepalen. Welke visie hebben zij op de hotelmarkt en wat moet worden nagestreefd? Zo ontstaat draagvlak voor het ontwikkelkader.

De visie van de betrokken partijen wordt verwerkt in het ontwikkelkader en wordt daarmee gebruikt in de sturing en selectie van hotelinitiatieven.

Handvatten geven, niet voorkauwen
Ontwikkelkaders vormen vooral een overzichtelijk houvast voor betrokken partijen. Het is voor ondernemers duidelijk in hoeverre het initiatief voldoet aan de vereisten. Voor de overheid zorgt het kader voor een selectie en prioritering van passende initiatieven. En tenslotte, de kwaliteit en de diversiteit van het aanbod wordt bevorderd. ZKA levert bouwstenen hoe naar initiatieven moet worden gekeken. “Je zult ons niet horen zeggen: bouw op die locatie een hotel, of breid de linkervleugel uit”, vertelt Bennie. “Het moet aan hoteleigenaren of initiatiefnemers worden overgelaten om dit te beargumenteren en de noodzaak of het onderscheidend vermogen van een plan aan te tonen”. Vervolgens is de beoordeling van hotelinitiatieven altijd maatwerk. Het plan moet in samenhang zijn met de locatiekwaliteiten, de aanwezige doelgroepen en met de samenstelling van het huidige hotelaanbod. Deze samenhang kun je ook zien bij grote ketens die met verschillende merken wisselende concepten aanbieden en inspelen op verschillende doelgroepen en verblijfsmotieven. Voor de ene regio kan een budgetformule een nog ondervertegenwoordigde prijs-/kwaliteitverhouding zijn. Dit kan om een goede OV bereikbaarheid en een uitgebreid voorzieningenniveau in de directe omgeving van het hotel vragen. Voor een andere regio is een hoogwaardig vijf sterrenhotel misschien het ontbrekende puzzelstukje, waarbij gasten bijvoorbeeld op zoek zijn naar een theatergebouw met (inter)nationale trekkracht of naar bijzonder cultureel aanbod. Kortom, de vraag op welk hotel moet worden ingezet en wat onderscheidend is voor een regio is niet eensluidend te beantwoorden. Om de aanwezige marktruimte afgewogen in te vullen wordt vaak gezocht naar hotels die gasten aantrekken die zonder dit hotel niet of minder komen of hotels met een prijs-kwaliteitsverhouding die nog weinig aanwezig is in een regio of stad. Dit moet zorgvuldig worden beoordeeld voor een regio of stad. Ontwikkelkaders zijn hierbij een hulpmiddel voor zowel overheid, ontwikkelaars als exploitanten.

Onze specialist(en)

Bennie Roelands

Doorgrondt als bedrijfskundige graag alle ins & outs van een sector of bedrijf

Tel. : 06 5392 9885
Email : b.roelands@zka.nl